冷库视界：2022中国高标冷库市场投资机会报告

据冷库视界测算，截至2021年，中国冷库纯仓储租赁需求规模约为794亿元，其中，高标冷库的纯仓储租赁需求规模约为165亿元，约1400万平方米。从2022年～2025年，前者的CAGR约9%， 而高标冷库的CAGR预计在18%左右。

*该数字的计算公式校准、建模、回归等计算过程大约整整花了1个月，其中包括了国家统计局数据、海关进出口数据、第三方专业数据库、冷库头部租赁方（含按流量租赁与平米包仓两种形式）、公开财报、内部财务数据、专家访谈（No.=32）与问卷（No.大于300份）等多形式结合。

为保证报告的逻辑、故事线、数据、结论与洞察具有较高的行业参考价值，我们向行业头部的冷库投资方、开发商、冷库租赁方做了多轮陈述与校准后选择发布。

我国冷库市场前景广阔

随着我国经济稳定发展，城镇化进程稳步推进，居民消费水平逐年提高，居民饮食结构的不断升级，促使生鲜类食品的消费量逐年增加，从而推动我国冷库需求增长。

2021年底，国务院印发《“十四五”冷链物流发展规划》，明确冷链物流的战略地位，统筹打造三级节点。多部门多政策的持续加码，从降低物流成本、融资成本、税费成本等方面大力支持，冷库行业处于黄金机遇期。

经冷库视界需求模型测算，2021年我国冷库租赁需求规模达到794亿元人民币，且接下来4年预计将以9%的复合增长率持续增长。

高标冷库是投资热点

目前，我国现存冷库中，传统冷库仍是主流，高标冷库占比较低。但高标冷库的需求规模逐年增长，未来增速逐渐加快，主要由两大因素驱动。

流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力：生鲜线上零售是高标冷库租赁需求中占比最大的行业，约占高标冷库总需求的1/3；近年来生鲜线上零售行业进入高速发展阶段，2018-2021年的年复合增长率高达59.4%。下游用户的冷库需求升级：传统冷库普遍存在效率低下、能耗高和存在食品安全隐患等问题，无法充分满足下游用户的需求，大量需求或将从传统冷库逐渐向高标冷库迁移。

经冷库视界模型测算，2021年我国高标冷库需求规模达到165亿元人民币，未来将加速增长。

投资区域选择：长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他城市群

五大城市群人口密集，经济相对发达，生鲜消费量和进口量在全国占比较高，是高标冷库需求集中区域。其中长三角和大湾区消费能力更强，人口更集中。

数据来源：冷库视界，2022年8月

长三角和大湾区为沿海城市群，聚集了大量港口，生鲜进口总量在五大城市群中位于前列。

数据来源：冷库视界，2022年8月

综上，长三角和大湾区有大量的高标冷库需求，是高标冷库投资的热点区域。

投资标的选择：“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值

目前我国高标冷库供给较为分散，市场集中度较低，未来或将加快整合速度。

数据来源：冷库视界，2022年8月

在众多玩家中，相比于其他经营模式， “大房东+自运营”的经营模式收入结构多样，不仅有租金收入和运营收入，还持有产权，未来可享有土地增值红利。同时由于向用户提供了租赁以外的增值服务，可以更好满足用户的需求，与用户粘性高。专业地产开发商正积极进行全国布局，扩大市场占有率，强化自身仓网能力；此外，产业方开发商自带商流，也是优质投资标的。

冷库视界通过对典型高标冷库项目的收入与运营成本进行分析，得到以下观点：

对于大房东+自运营模式的高标冷库，操作费用为主要收入来源，而成本中人工占比最高。根据服务客户类型不同，典型高标冷库EBITDA可达11%-21%。大房东模式的库方只提供租赁服务，不提供其他增值服务，收入模式较为单一。典型高标冷库EBITDA约为5%-7%。

在需求支撑和政策鼓励之下，高标冷库市场未来可期。目前我国高标冷库供应较为分散，这也为投资者创造了投资机会，头部企业正加快全国性布局，未来行业将加速整合，整个冷库市场充满了机遇与挑战。有人把冷库当作资本工具，有人想真正改变行业。在当下的窗口期，谁能灵敏应对挑战，抓住机遇，谁就是最终的王者！

全方位冷库评分模型——冷库视界LEFSI模型

冷库视界在走访多方冷库用户后，深刻了解到用户在选择冷库供应商时面临的诸多痛点，每年需要花费大量人力物力在选库上。为了帮助用户更加高效完成选库的决策工作，冷库视界牵头为行业选库搭建了LEFSI模型。该模型包含4大模块，14大维度，300余项指标，可为冷库进行多角度评分；为使评分更加科学、准确，冷库视界采用了桌面研究、专家访谈、市场调查等多种研究方法，确保最终评分具有实际使用价值，真正为行业带来便捷。

根据用户行业不同、冷库结构不同、冷库功能定位不同，冷库视界提供定制化赋权，精准触达用户需求。同时用户也可以自由选择模块进行组合评分，满足用户个性化偏好。